一、背景：

2016年对于成都楼市来讲可谓跌宕起伏的一年，年初中央和地方为贯彻落实中央经济会议确定的“去库存”任务，接连颁布了多个购房利好政策（包括取消限购、税收减免、购房补贴），全国楼价在“去库存”声中一路高歌猛进，成都作为四川省会城市当然也不例外，特别是城南部分楼盘的房价，凭借天府新区的开发建设、自贸区的获批等，成功以最高涨幅领跑成都房价。

然而，这一切随着炒房团的介入而骤然改变，某楼盘打出“某香港人士一天全款购买60套住宅”的噱头，引发了购房群体的恐慌，也由此开启了成都房价严控的大门。政府相关职能部门先是对各大楼盘房企、中介机构进行整顿，放缓预售审批。然后针对成都市部分区域新买商品住房限购一套，并提高二套住房贷款的首付比例。最后，号称“成都史上最严的限购政策”正式出台 。

通过上述组合拳，成都楼市逐渐回归理性，一手房交易量也大幅回落，“去库存”的任务依然任重而道远。为此，相关职能部门明确本次限购政策仅针对一手商品住房，二手房交易并不受限。部分有购房需求的朋友，尤其因限购政策短期无法购买心仪楼盘的朋友，转而将目光转向二手房交易市场。奈何能够上市交易的二手现房数量有限，部分尚未办理产权证的“二手期房”成为了购房者眼中的“香饽饽”。

二、二手期房交易的“吸睛”之处。

所谓“二手期房交易”是指房屋在办理产权登记前，该期房的预购人将其购买的预售房屋以协议形式转让给其他购房者。

目前，市面上较为普遍的“二手期房”通常是已经装修并初步达到居家入住条件，仅仅是未办理产权证的房屋。购房者一方面考虑到新盘房源少且竣工交付还需等待较长时间。另一方面，二手期房交易与现房交易相比存在很大的价格优势，不少购房者也因此抱着放手一搏的心态选择购买“二手期房”。但是在低价背后，购房者很容易忽略这种特殊交易存在的种种法律风险。

三、“二手期房”交易的法律风险简析：

（一）不动产物权转移经登记生效。

根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”。商品住房作为不动产，购房者签署期房转让协议并支付购房款的行为并不能直接取得房屋的所有权，只有在依法办理了房屋所有权转让登记后才发生物权变动的法律后果。而购买“二手期房”，购房者只有待原房东取得房屋产权证后方能办理转移过户手续。

（二）合同违约的法律风险。

《城市房地产管理法》第四十六条规定“商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但国务院并未对此出台规定，法律也未明确禁止购买的期房再次转让。虽然，国务院七部委先后出台了有关禁止期房转让的规定，但相关规定在规范层级上属于部门规章，并非强制性法律、行政法规。因此，如不存在其他导致合同无效的情况，二手期房转让协议应当属合法有效。

但即使合同有效，也同样存在“二手期房”出卖人违约的种种可能，导致购房者最终无法取得房屋所有权。

1、因房价上涨过快，房东单方毁约。

“二手期房”的诱惑力主要在于价格低廉，但是部分楼盘的价格随着时间推移不断上涨，待出卖人取得房屋产权证时，交易房屋的市场价格可能已经远远超过之前的交易价。为此，部分房东不惜承担违约金而将房屋以高价卖给第三方，这种情况曾经主要出现在北京、上海等一线城市，随着成都房价的上涨，房东因房价涨幅过快而单方毁约的情况已不再鲜见。

2、房屋转移过户前被房东抵押给他人或被外部债权人查封。

在房屋取得产权证后并转移过户前这一空档期，如出卖人对外负债，不排除其将房屋抵押给外部债权人，或者外部债权人通过诉讼程序查封其名下的涉案房屋。

若交易房屋被抵押给外部债权人，未经抵押权人同意，房屋将无法完成产权变更登记。抵押权人根据法律规定，有权行使抵押权，可就抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。

若交易房屋被司法查封，未经采取查封措施的法院同意，不得解除查封或对该房屋进行处分。因此，在查封措施解除前，房屋登记部门无法为该房屋的购买人办理产权过户手续。进入执行阶段，外部债权人可就房屋进行折价清偿或以房屋拍卖款清偿债权。

四、结语。

商品房交易专业性较强，且涉及的交易金额较大，而“二手期房交易”存在诸多不为普通大众所知的法律风险。因此，律师建议购房者谨慎选择购买“二手期房”，并在购房全过程委托律师提供专业法律服务，确保交易环节合法、安全。

泰和泰刘若愚律师，毕业于中国政法大学。主要执业领域：房地产法律服务、劳动人事、民商事诉讼等。

办公地点：成都